در نشست کمیسیون حقوقی، حمایت‌های قضایی و مقرراتی اتاق ایران زیرساخت‌های لازم برای اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، بررسی شد و به اعتقاد اعضای این کمیسیون، بسترهایی که برای اجرای این قانون نیاز است، هنوز فراهم نشده و با این حساب نمی‌توان به اجرای موفق قانون امیدوار بود.
در این نشست علاوه بر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ و وضعیت لایحه تجارت مورد توجه قرار گرفت.
احمد آتش‌هوش، رئیس کمیسیون حقوقی اتاق ایران در این جلسه از قانونی صحبت کرد که به نوعی تمامی افراد جامعه را درگیر می‌کند. بر اساس اظهارات او قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول می‌گوید هر شخصی که ملک دارد، معاملات آن را باید ثبت کند و سند رسمی داشته باشد.
این فعال اقتصادی تصریح کرد: در سال ۱۳۱۰ و پس از تصویب قانون ثبت، تأکید شد، اگر معامله‌ای به صورت عادی صورت گرفت، دادگاه آن را به مثابه سند رسمی به رسمیت نمی‌شناسد؛ اما بعدها دادگاه‌ها با سند عادی، حکم به ابطال سند رسمی دادند و در مواردی نیز با شهادت ۲ نفر، سند رسمی را باطل اعلام کردند، در صورتی که مبایعه‌نامه، فروش نیست و تعهد به فروش است و نباید در مقابل سند رسمی مقاومت کند.
او ادامه داد: یکی دیگر از موضوعاتی که در این سال‌ها اتفاق افتاد این بود که اگر ملکی حتی با سند رسمی فروخته شد، اما فردی حکم ابطال آن معامله را می‌گرفت، تمامی معاملات بعدی آن ملک نیز باطل می‌شد. این موضوع تا جایی پیش رفت که حکمی صادر شد و اعلام کرد اگر سند رسمی به ایادی بعدی منتقل شود؛ اما حکم ابطال معامله اول صادر شود، آن ملک در حکم تلف است و معاملات بعدی باطل نخواهد شد و تنها می‌توان خسارت به نرخ روز دریافت کرد و به نوعی به سند رسمی اعتبار بخشید.
بر اساس اظهارات آتش‌هوش اکنون قانون جدیدی با عنوان الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ابلاغ شده است. به استناد این قانون ظرف یکسال باید سامانه ایجاد و تمامی معاملات غیرمنقول به صورت رسمی در آن ثبت شود و در صورت عدم ثبت، دعوای راجع به اموال غیرمنقول در هیچ یک از مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری قابل استماع نیست و فاقد اعتبار است و تنها دعاوی استرداد عوضین مسموع خواهد بود.
در ادامه محمد حسن‌پور، وکیل دادگستری و کارشناس کمیسیون حقوقی اتاق ایران گزارشی درباره این قانون ارائه کرد و گفت: معاملات اموال غیرمنقول اعم از انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع بیش از دو سال، حق ارتفاق، وقف، انعقاد عقد رهن برای مدت بیش از ۲ سال، اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش‌فروش ساختمان مشمول این قانون هستند و الزام به ثبت رسمی معاملات در سامانه وجود دارد؛ اما معاملات اموال منقول مشمول قانون نیست، به طور مثال فروش خودرو با سند عادی امکان‌پذیر است.
حسن‌پور ضمن بیان این نکته که در به رسمیت شناختن سند رسمی شکی وجود ندارد، تأکید کرد: شکل قانون‌نویسی در این قانون رعایت نشده، تبصره‌ها و آیین‌نامه‌های بسیاری دارد، افراط و تفریط‌هایی در آن دیده می‌شود؛ برای نمونه در این قانون آمده است که سازمان مکلف است ظرف یکسال از تاریخ ابلاغ این قانون سامانه‌ای را با عنوان ساماندهی اسناد غیررسمی ایجاد کند و دستگاه‌های اجرایی نیز باید به صورت آنی پاسخ دفتر اسناد رسمی را بابت استعلام ثبتی بدهند، در غیر این صورت سند می‌تواند جا به جا شود.
او ادامه داد: با توجه به وضعیت و سرعت اینترنت ممکن است اجرای این قسمت با مشکل مواجه شود و چنانچه استعلام به سازمان امور مالیاتی ارسال شود و سازمان امور مالیاتی به صورت آنی پاسخ ندهد، انتقال سند صورت می‌گیرد و سازمان مالیاتی نیز حق مراجعه ندارد؛ بنابراین برای اجرای این قانون باید زیرساخت‌ها و بستر لازم فراهم شود. در غیر صورت اجرا نخواهد شد و یا دعاوی ملکی جدید و تحت عناوین جدید در دادگاه‌ها مطرح می‌شود.
بررسی مزایا و معایب قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲
احمد آتش‌هوش، رئیس کمیسیون حقوقی اتاق ایران، گفت: حل‌وفصل اختلافات توسط مردم و به واسطه ریش سفیدان و بزرگان دارای قدمت است. قبل از انقلاب این صلاحیت و رسیدگی به حل‌وفصل اختلافات به دادگاه‌های صلح واگذار شد. بعد از آن، نهاد شوراهای حل اختلاف تأسیس شدند که هدف از تشکیل آنها کاهش مراجعات مردم به محاکم قضایی همچنین رفع اختلافات محلی بود، بنابراین شوراها مرجع تظلم‌خواهی در امور حقوقی و کیفری بودند. در سال ۱۴۰۲ قانون جدیدی تصویب شد و بر اساس آن مجدد دادگاه‌های صلح احیا و تمامی صلاحیت‌های شوراهای حل اختلاف به این دادگاه‌ها منتقل شدند و شوراها در کنار این دادگاه‌ها فعال شدند.
در ادامه حسن‌پور، گزارشی درباره این قانون ارائه و تصریح کرد: قرار نبود شوراهای حل اختلاف به عنوان مرجع رسیدگی باشند، اما به این امر ورود کردند. در سال ۱۳۹۴ صلاحیت رسیدگی به اموری نظیر برخی از دعاوی خانوادگی، دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره، دعاوی تا بیست میلیون تومان و… که از دعاوی مهمی نیز هستند به این شوراها واگذار شد. در این شوراها قاضی صادرکننده رأی با اشخاص به صورت مستقیم در ارتباط نبود که مشکلاتی را ایجاد می‌کرد و ایراداتی در شیوه رسیدگی داشت.
او تأکید کرد: در حال حاضر و با تصویب قانون شورای حل اختلاف در سال ۱۴۰۲ یک عقب‌گرد صورت گرفت و تشکیل دادگاه‌های صلح در کنار دادگستری با حضور قاضی و با به‌روزرسانی صلاحیت‌ها ابلاغ شد. از جمله به‌روزرسانی در این صلاحیت‌ها رسیدگی به دعاوی مالی اعم از منقول و غیرمنقول تا یکصد میلیون تومان است.
به اعتقاد این وکیل دادگستری این قانون دارای مزایا و معایبی است. تجویز حضور وکلای مدنی به جای وکلای دادگستری در موارد صلح و سازش از ایرادات اساسی وارد بر قانون جدید شوراهای حل اختلاف است؛ چرا که از یک سو باعث محدود شدن دایره خدمات حقوقی وکلای دادگستری می‌شود و از طرف دیگر موجب می‌شود افرادی بدون دانش حقوقی در این مراجع حاضر و فرآیند صلح و سازش را که یک فرایند تخصصی است، با اشکال مواجه کنند. به علاوه اینکه هزینه دادرسی در دادگاه‌های صلح با هزینه دادرسی در دادگاه‌های عمومی برابر است.
حسن‌پور تأکید کرد: حضور در شوراهای حل اختلاف به صورت افتخاری بود و اکنون نیروهای متخصص استخدام و حقوق به آنان پرداخت می‌شود؛ اما هنوز بستر اجرا و زیرساخت لازم برای انجام این تکلیف صورت نگرفته است. همچنین قانون در آبان سال ۱۴۰۲ ابلاغ شده است؛ اما زمانی برای اجرای آن مشخص نشده و در این مدت بسیاری از پرونده‌هایی که در صلاحیت رسیدگی دادگاه‌های صلح هستند، در یک مرجع غیرصالح رسیدگی شده‌اند، بنابراین هر چه زودتر باید زیرساخت‌های اجرای این قانون فراهم شود.
لایحه تجارت و اقدامات کمیسیون در روند تصویب آن
در بخش دیگری از این نشست گزارشی درباره لایحه تجارت ارائه شد.
بعد از تصویب لایحه تجارت در مجلس شورای اسلامی در فروردین ماه سال جاری و ارسال آن به شورای نگهبان و مجمع تشخیص مصلحت نظام، کمیسیون حقوقی، حمایت‌های قضایی و مقرراتی اتاق ایران کارشناسی دقیقی در ارتباط با کلیه ۱۳۴۳ ماده این لایحه انجام داد و نقطه نظرات را طی نامه‌های متعدد به مجمع تشخیص مصلحت نظام و شورای نگهبان ارسال کرد.
در این بین ایراداتی مطرح است، از جمله اینکه این لایحه ماهیت قضایی بسیار قابل توجهی داشته و مجازات‌های متعددی تعیین کرده که کاملاً مرتبط با حوزه صلاحیت قوه قضاییه است، بدین‌ترتیب ایراد طبق اصل ۱۵۸ قانون اساسی مطرح است. ایراد اصول ۷۴ و ۷۵ قانون اساسی نیز وجود دارد زیرا مجلس می‌تواند در لایحه دولت اصلاحاتی انجام دهد؛ اما طبق بررسی‌ها موادی به این لایحه اضافه شده است که چه از نظر شکل و چه از نظر محتوا با لایحه ارسالی دولت در سال ۱۳۸۴ کاملاً تفاوت دارد.
از طرف دیگر شاهد مغایرت‌هایی در این لایحه با سیاست‌های کلی نظام و قانون‌گذاری نیز هستیم و در بسیاری از مواد این لایحه انسجام، شفافیت، ابهام و رویکرد نظری وجود ندارد.
طبق گزارش ارائه شده تردیدی نیست که در لایحه تجارت باید بعد از ۹۰ سال اصلاحات انجام شود؛ اما باید به صورت بخش به بخش باشد.
در این سال‌ها نواقص و ایرادات قانون تجارت در عمل به وسیله رویه‌های قضائی و نظرات علمی حقوق‌دانان رفع شده است و در حال حاضر هیچ مشکل اضطراری در این حوزه وجود ندارد که رفع آن مستلزم تغییر کلی قانون تجارت باشد.
بنابراین در مرحله اول هدف اصلی و اساسی و اولیه اتاق در رد کلیات لایحه در مجمع تشخیص مصلحت به دلیل مغایرت آثار تغییر کلی و یکجای قانون تجارت با سیاست‌های کلی نظام در باب ثبات و امنیت اقتصادی، بهبود محیط کسب‌وکار است.
در مرحله دوم نیز به دلیل مغایرت‌های عمده و بسیار قابل توجه فصل اول لایحه با اکثر سیاست‌های کلی نظام، حذف این فصل از لایحه مورد نظر مورد تأکید است.
در مرحله سوم چنانچه این لایحه مورد تأیید قرار گرفت، به منظور تهیه زیرساخت‌های لازم، پیشنهاد می‌شود مدت ۳ سال فرصت برای لازم‌الاجرا شدن قانون در نظر گرفته شود.
منبع: اتاق ایران آنلاین
