در نشست «بررسی موانع سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز شهری» که با حضور ذی‌نفعان و سیاست‌گذاران این حوزه در کرمان برگزار شد، مباحثی نظیر به‌تعویق‌افتادن زمان اجرای پروژه و تحمیل تورم سنگین بر پروژه، فرایند اداری سنگین هنگام اخذ مجوزها و خالی‌شدن دست سرمایه‌گذار برای ساخت بعد از پرداخت هزینه‌های عوارض، به عنوان مهمترین چالش‌های حوزه صنعت ساختمان مورد نقد و بررسی قرار گرفت.
در این نشست به صنعتی‌سازی ساختمان، دومرحله‌ای کردن صدور پروانه‌های ساخت‌وساز و فراهم‌کردن زمینهای برای پرداخت عوارض ساخت‌وساز در زمان بهره‌برداری تاکید شد. در پنل «بررسی موانع سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز شهری» نیما ابراهیمی، رئیس کمیسیون فنی و مهندسی اتاق کرمان درباره زمان برای سرمایه‌گذار و سازنده حوزه ساختمان گفت: زمان برای سرمایه‌گذار بسیار مهم است ولی به این موضوع در سیستم اداری و بروکراسی اهمیت داده نمی‌شود. همین تأخیر باعث می‌شود بسیاری از پروژه‌های ما از انتفاع خارج شده و به بهره‌وری نرسند. یا اگر به هر دلیلی انجام شوند، ادامه و گسترشی نداشته باشند.
ابراهیمی درباره اخذ مجوزها گفت: در اداره راه و شهرسازی برای زمینهای مربوط به سازمان ملی زمین که باید نهاد حاکمیتی برایش تصمیم بگیرد، اخذ مجوزهای تهیه نقشه‌های ساختمانی و حوزه سازمان نظام‌مهندسی و اخذ مجوز خدمات شهری و عوارض شهرداری را مدنظر داریم. ما به دنبال پیدا کردن راه‌حل ایی هستیم که این مسیرهای اداری را کوتاه‌تر کند.
در ادامه روح‌الله اکبری، دستیار ویژه وزیر راه و شهرسازی از اهمیت فرهنگ سرمایه گذاری گفت: ما باید با چه ساختارهایی زمین را تبدیل به سرزمین کنیم ؟ این موضوع بستگی دارد به اینکه ذهن ما فرصت‌ها را می‌بیند یا تهدیدها را. امروز هم عوامل توسعه و هم موانع توسعه زیر یک سقف جمع هستند. ما باید مشکلات را با هم حل کنیم.
او تصریح کرد: مسئله اصلی فناوری نرم همکاری با یکدیگر است. متناسب با تغییرات و تحولات محیطی که اتفاق افتاده است، احتیاج به بازنگری در سازوکار در نظام‌مهندسی، شهرداری، سازنده و انبوه‌ساز و غیره است. اکبری ادامه داد: وقتی مسکن مهر در حال ساخت بود دولت پول داشت و ملت پول نداشتند، اما الان اقتضائات تغییر کرده و شرایط مالی و محیطی عوض شده است. قصه‌های ساخت پیچیده نیست و به بیرون از مرزهای کشور و یا استان هم ربطی ندارد. هنوز که هنوز است، شناخت دقیقی از مسئله مسکن در عصر حاضر پیدا نکرده‌ایم.
او افزود: مسئله مسکن در حال حاضر کمیت تولید نیست. ما از حیث تعداد مهندس و خدمات فنی و مهندسی به‌شدت پیشرفته‌ایم. اگر دنیا فناوری‌های موج چهارم را استفاده می‌کند ما از موج سوم استفاده می‌کنیم؛ ولی هنوز ظرفیت استفاده از همین فناوری‌های موج سوم هم در ساخت‌وساز ما وجود ندارد. به‌طورکلی بیشتر فناوری‌های نرم مدیریتی ما در ساخت و گیر دارد تا فناوری‌های سخت‌افزاری ما
اکبری ادامه داد: موانع، گسل و فرونشست همیشه هست. ما در کشور ۷ درصد منابع طبیعی و یک درصد جمعیت را داریم. بین سازنده‌ها و انبوه‌سازها رابطه درست برقرار نشده است. سرمایه‌گذار جایی می‌رود که فرهنگ سرمایه‌پذیری وجود داشته باشد؛ چرا که زمان و دار و ندارش را گذاشته است.
او تاکید کرد: یک سرمایه‌گذار که می‌خواهد جایی برود اولین دارایی که می‌برد زمانش است و مجوزها زمان بر است و مفروضاتی که بر مبنای آن سرمایه‌گذاری انتخاب شده ، در گذر زمان عوض می‌شود این موضوعات موانع توسعه هستند.
در ادامه حسن تیزمغز، دستیار ویژه وزیر در امور بین‌الملل و سرمایه‌گذاری وزارت مسکن و شهرسازی هم گفت: باید در حوزه ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری تا تکنولوژی را در این استان آورده و از وجود سرمایه‌گذارهای داخلی در این استان استفاده کنیم و بتوانیم با این تکنولوژی سرعت عمل به پروژه‌ها بدهیم.
او به علاقمندی کشورهایی مثل چین، ایتالیا، فرانسه، آلمان، بلژیک، هند، ترکیه برای سرمایه‌گذاری در کرمان اشاره کرد: اگر بخش خصوصی بخواهد در اینجا کاری انجام دهد، باید موانع اداری مناقصه و مزایده حذف شود. اگر می‌خواهید بخش خصوصی جایگزین بخش مسکن دولتی شود باید سرمایه‌گذار را تشویق کنیم. دولت برای ساخت‌وساز پولی ندارد، صرفاً ما برای آماده‌سازی بخشی از هزینه‌ها را می‌پردازیم.
او با انتقاداز بهره بالای بانکی گفت: قبلاً در کارگاه‌های زودبازده بهره بانکی ۴ درصد بود؛ ولی برای مسکن که نیاز جامعه است و بیش از ۷ میلیون نفر ثبت‌نام‌کننده واحدهای مسکونی هستند ۱۸ درصد بهره می‌گیرند که عاقلانه نیست.
او ادامه داد: ما چند کارخانه پیش‌ساخته مسکن در این استان ایجاد می‌کنیم. همچنین آمادگی داریم که تکنولوژی را بیاورم. الان در خارج از کشور، خانه را ظرف یک هفته می‌سازند و ما هنوز دنبال کارهای سنتی هستم و اجاره ورود تکنولوژی را نمی‌دهیم.. یک عده می‌گویند سرمایه‌گذاری چینی در ایران بیاید؟
تیزمغز تصریح کرد: ما دنبال این هستیم تا از پیمانکاران داخلی استفاده کرده و این پیمانکاران ارتقای مهارت داشته باشند. اگر سرمایه‌گذاران توانمند استان و مسئولان استان بتوانند در زمینه‌های مختلف سرمایه‌گذاری مجوز پروژه را تعریف کنند، بخش خصوصی استان و کشور می‌تواند در این منطقه کارهای بزرگی انجام دهد.
به‌گفته تیزمغز مشکل ما تأمین مصالح نیست. من با کارخانه‌های سیمان استان صحبت کرده‌ام، آن‌ها می‌گویند که حتی پول نمی‌خواهند و به‌صورت تهاتری به آن‌ها واحد مسکنی داده شود. دررابطه‌با دیگر مصالح ساختمانی و میل‌گرد هم افراد با نوع قرارداد تهاتر موافقت داشته‌اند.
دستیار ویژه وزیر در امور بین‌الملل و سرمایه‌گذاری وزارت مسکن و شهرسازی ادامه داد: دولت قرار است صنعت شهر ایجاد کند، یعنی هر کارخانه‌ای که زمینی نزدیک آنجا و یا جای دیگر داشته باشد می‌تواند آن زمین را تغییر کاربری دهد و برای کارکنان آن مجموعه جایی را بسازد. بدین‌وسیله آن واحد صنعتی می‌تواند مایحتاج کارکنان خودش را فراهم کند و این مسائل هزینه زیادی هم ندارد.
۵ درصد به سمت صنعتی‌سازی رفته‌ایم
در ادامه نشست یوسف علیرضایی، عضو هیات‌مدیره و مدیرعامل شرکت تندیس تجارت باختر هم گفت: صنعتی سازی امروز یک ضرورت است و سرمایه‌گذاری در صنعتی‌سازی امری اجتناب‌ناپذیر است. منظور از صنعتی‌سازی، ساخت و اجرای پیوسته ساختمان است که اجزا به‌صورت پیش‌ساخته تولید و از نظر کیفیت اجرا در تمام مراحل اجرا و ساخت کنترل می‌شوند.
علیرضایی ادامه داد: ساده‌ترین کار در صنعتی‌سازی تولید قطعات پیش‌ساخته است. اگر یک مرحله دیگر صنعتی‌سازی ما پیشرفت کند، مکانیزاسیون وارد کار می‌شود و در مرحله بعد اتوماسیون و در نهایت استفاده از فناوری‌های رباتیک. خیلی از کشورها به جایی رسیدند که کاملاً از سیستم رباتیک در صنعتی‌سازی استفاده می‌کنند. شاید ما در ایران در مرحله اول و یا دون صنعتی‌سازی باشیم.
او ادامه داد: کیفیت، قیمت و زمان در صنعتی‌سازی مهم است. کنترل کیفی که دغدغه اصلی جامعه مهندسین است، به‌راحتی قابل بازدید و رصد است. ساختمان‌هایی که به روش سنتی ساخته می‌شوند ۳۰ تا ۵۰ سال عمر می‌کنند؛ اما ساختمان‌هایی که با روش صنعتی ساخته می‌شوند عمر ساختمان صدسال تعریف شده است. صرفه‌جویی در مصرف انرژی هم از دیگر مزیت‌های صنعتی‌سازی ساخت‌وساز است و امروزه در بسیاری از ساختمان‌ها ساخته شده برچسب مصرف انرژی هم گذاشته می‌شود. سبک‌سازی و کاهش وزن از دیگر مزیت‌ها است.
با صنعتی‌سازی از تورم در امان می‌مانیم
علیرضایی در ادامه تصریح کرد: در کشور ما به علت تغییرات مکرر قیمت‌ها و بازار که بخشی ماحصل تحریم‌هاست، اگر ما به سمت روش‌هایی رویم که ساخت‌وساز را به‌سرعت انجام دهیم، از تورم در امان خواهیم ماند. خیلی از پروژه‌های ما در حال حاضر با مبالغی که بیشتر اجبار از سمت دولت هستند، بسته می‌شوند و پنج الی شش ماه بعد همه به این نتیجه می‌رسند که با این قیمت‌ها پروژه قابل‌انجام نیست.
به گفته علیرضایی ۵ درصد به سمت صنعتی‌سازی رفته‌ایم و صنعتی سازی ساختمان در آلمان بین ۴۰ تا ۷۰ است. چین هم یکی از کشورهای پیشرو در صنعتی‌سازی ساخت است. در مالزی مصوب کردند دستگاه‌های دولتی ۷۰ درصد از ساخت‌وسازهایشان و بخش خصوصی ۵۰ درصد از ساخت‌وساز را با روش صنعتی‌سازی انجام دهند. آمریکایی‌ها از سال ۱۹۳۰ صنعتی‌سازی را شروع کردند و در سال ۲۰۰۰ نزدیک ۳ درصد از ساخت‌وسازشان با روش صنعتی بوده است و الان بالغ بر ۵۰ درصد شده.
بیشترین صدور پروانه ساخت در سال ۹۱ و ۹۲ صادر شد
او در ادامه افزود: آمار کشور نشان می‌دهد بیشترین صدور پروانه در سل ۹۱ و ۹۲ با حدود ۷۰۰ هزار پروانه بوده است، بعد از آن متوسط پروانه روی ۵۰۰ هزار بوده است. امروز ما اگر بخواهیم از ۵۰۰ هزار پروانه ساخت به ۱.۵ میلیون مسکن در سال برسیم، قطعاً با این زیرساخت و این امکانات کشور امکان‌پذیر نیست.
او راه حل را در صنعتی سازی عنوان کرد: باید به سمت تولید مسکن برویم. سیستم‌های صنعتی‌سازی که در کشور ثبت شده است عناوین بسیار متعددی دارد، شاید ۳۰۰ تا ۴۰۰ عنوان در بخش‌های مختلف تعریف شده است؛ اما محصولات ثبت شده و گواهی‌نامه دار ۵۰ الی ۶۰ عدد بیشتر نیست. ببینید وقتی زیرساخت در داخل کشور اجازه این امر را نمی‌دهد صددرصد ما باید از الگوهای کشورهایی که موفق شدند استفاده کنیم.
شهرداری‌ها به‌تناسب خواسته خودشان قراردادها را امضا می‌کنند
در ادامه این نشست محسن تویسرکانی، شهردار کرمان هم گفت: ما در شرایط جنگ اقتصادی هستیم. قطعاً ضوابط حاکم متناسب با وضعیت کنونی نیست. ما در مباحث سرمایه‌گذاری وقتی قانون معاملات دولتی و مناقصه و مزایده‌ها را داریم، وقتی که بحث ضمانت‌نامه‌های بانکی را داریم، مشکل ایجاد می‌شود. به من شهردار می‌گویند برای جذب سرمایه‌گذار اول باید فراخوان دهید و این فرد ضمانت‌نامه بیاورد، تمام این موضوعات و قاعده‌ها منجر به کاهش انگیزه برای سرمایه‌گذار می‌شود.
تویسرکانی افزود: باید دولتمردان قوه عاقله و قانون‌گذاری روی این وضعیت تفکر و تأملی داشته باشند. مورد دیگری که وجود دارد این است که سرمایه‌گذار امنیت سرمایه‌گذاری ندارد. اطمینان ندارد که اگر در حوزه‌ای برای سرمایه‌گذاری ورود کند، امنیت سرمایه‌گذاری دارد. از سوی بسیاری از نهادها هیچ تعهدی به سرمایه‌گذار داده نمی‌شود که اگر این فرد با چالش مواجه شود چه اتفاقی خواهد افتاد.
او تصریح کرد: قراردادها بعضاً سلیقه‌ای هستند. شهرداری‌ها به‌تناسب و خواسته خودشان قراردادها را امضا می‌کنند و سرمایه‌گذار باید با این قرارداد خودش را وفق دهد.
در ادامه فریبرز دولت‌آبادی، عضو هیئت‌مدیره و مدیرعامل مرکز مطالعات و تحقیقات معماری و شهرسازی هم گفت: با صنعتی‌سازی نمی‌توانیم، سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز شهری را از چالش در بیاوریم. قاعدتاً شهر به‌عنوان یک موجود زنده هدفی دارد. هدفش ارتقای کیفیت زندگی و ترفیع نیازهای شهروندان است. اگر این اهداف، را بپذیریم با یک نظام مدیریت شهری مواجه هستیم که این نظام روابط بین آن سه‌لایه را برقرار می‌کند تا شهر به اهداف خودش برسد. تنظیم این روابط به معنای سند توسعه شهری است. این سند مشخص می‌کند که کجا شهر باید سرمایه بپذیرید و با چه مناسباتی سرمایه‌گذار را به سرمایه‌گذاری تشویق می‌کند.
او ادامه داد: بدون برنامه و سند آیا این شهر یک شهر سرمایه‌پذیر می‌شود؟ عیب ما این نیست که چون ساختمان را صنعتی نمی‌سازیم، شهر سرمایه‌پذیر نیست. عیب چیز دیگری است. گیر ما این نیست که چون شهرداری دیر جواب می‌دهد، شهر سرمایه‌پذیر نیست. در مقیاس کلان‌تری باید مشکلات دیده و حل شود. شهرها فاقد عملیات راهبردی توسعه هستند و حتی در صورت وجود این راهبردها، نظام مدیریت شهری کفایت ایفای این نقش‌ها را ندارد.
ما در کرمان هم متروپل داریم
عباس طوفان، رئیس سازمان نظام‌مهندسی ساختمان استان کرمان هم در این نشست گفت: مگر جامعه مهندسین جدای جامعه ایران است؟ کسانی که به سازمان نظام‌مهندسی نقد دارند به این نکته توجه کنند که متروپل سرمایه‌گذار داشته است؛ ولی ریزش کرد. در قدم آخر بابت متروپل این مهندسین بودند که زیر سؤال رفتند،. ما در همین کرمان هم متروپل داریم و دلیل آن هم این است که برخی سازمان‌های نظام‌مهندسی را دور زدند.
در ادامه این پتل که در حاشیه همایش کرمان آیدکس برگزار شد، تفاهم‌نامه دوجانبه اتاق کرمان و شهرداری کرمان به امضا رسید. در راستای این تفاهم‌نامه شرایط پرداخت صدور عوارض ساخت‌وساز و مجوزهای حوزه ساخت بررسی می‌شود. خواسته اصلی دو طرف مکانیزه‌شدن سیستم بررسی نقشه و فراهم‌شدن شرایطی برای پرداخت عوارض ساخت در زمان بهره‌برداری است.
همچنین تفاهم‌نامه سه‌جانبه دیگر بین وزارت راه و شهرسازی، اتاق بازرگانی و سازمان نظام‌مهندسی امضا شد.
منبع: اتاق ایران آنلاین
